摘 要：轻资产模式下网红商业街区的可持续运营是当前城市商业发展中的重要议题。本文以2015-2022年我国30个重点城市为研究对象，利用主成分分析合成各城市在盈利能力、客群活力、品牌价值三个维度的得分，再通过面板数据的多元回归分析来检验轻资产运营水平对该街区盈利能力、客群活力和品牌价值的影响。研究发现，轻资产运营对盈利能力存在显著的正向促进作用，对品牌价值具有积极的提升效应，对客群活力的影响则存在一定的区域异质性。

关键词：轻资产模式；网红商业街区；可持续运营；主成分分析

在我国消费升级和内需扩大的宏观背景下，各地网红商业街区如雨后春笋般涌现。成都宽窄巷子年接待游客超过2000万人次，商业营收突破5亿元；长沙文和友单日最高取号量达到3万个，成为城市文旅新地标；西安大唐不夜城带动周边商业租金上涨超过40%。从现实来看，网红商业街区的高人气往往伴随着运营成本高企、品牌迭代频繁、客流波动明显等问题，因而探索轻资产模式下的可持续运营机制便显得尤为重要。如何更好平衡资产配置与运营效率、实现商业街区的长期价值增长，成为当下极具研究价值的核心议题。

一、理论基础

轻资产模式是商业地产运营中的重要战略选择，既体现了资本配置的优化思想，又包含了品牌运营的核心逻辑。本文通过梳理两大核心理论体系，明确轻资产模式在网红商业街区运营中的必要性和重要意义，为后续实证研究奠定理论支撑。

（一）轻资产运营理论基础

轻资产运营模式源于20世纪80年代的全球制造业分工浪潮，核心逻辑是完成重资产环节与轻资产环节的分离，其中重资产环节包含物业持有、基础设施建设等资金密集型业务，轻资产环节聚焦品牌管理、内容运营、标准输出等核心增值业务。基于资源基础理论，轻资产运营可从三个维度全面提升商业街区运营价值。

1. 资金效率层面，剥离重资产固定资产占用，能够有效提升企业资本周转率，释放大量流动资金聚焦核心业务迭代与拓展，规避重资产沉淀带来的资金周转风险。

2. 品牌溢价层面，品牌运营、管理输出具备极强的边际效应，运营方可通过标准化品牌授权、运营管理输出模式，实现低成本、规模化扩张，持续挖掘品牌增值空间。

3. 市场布局层面，轻资产模式灵活性更强，可覆盖传统重资产模式难以快速落地的区域市场，快速抢占行业发展先机，形成网络化、规模化的市场布局优势。

（二）网红商业街区运营理论基础

网红商业街区的概念伴随移动互联网和社交媒体的普及逐步兴起，国内学界自2015年前后开始聚焦网红经济相关研究，围绕流量变现、场景营造、社群运营等核心方向展开探索，逐步完善了网红商业街区的现代化运营理念。网红商业街区运营融合了经济学、管理学、社会学多学科理论，核心支撑理论如下：

1. 场景理论

场景理论起源于20世纪80年代城市社会学研究，核心聚焦消费空间的文化内涵与消费者情感价值。所谓场景，是由空间环境、消费人群、互动活动、价值认知共同构建的沉浸式消费体验场域。

网红商业街区的爆红与长效运营，本质是精准化、特色化的场景营造成果。通过差异化建筑风格、主题化业态组合、沉浸式互动体验，触发消费者打卡、拍照、分享等社交行为，实现全网裂变式传播。当前国内网红商业街区正处于转型关键期，逐步从传统流量驱动模式转向内容驱动模式，优质的场景营造能力已然成为区分街区短期爆红与长期价值沉淀的核心标准。

2. 网络外部性理论

网络外部性理论形成于20世纪70年代，核心阐释用户规模与产品、场景价值之间的正向反馈机制。在网红商业街区运营体系中，该理论主要体现在两大维度。

（1）消费者传播外部性，到访消费者通过社交媒体分享街区场景、消费体验，持续吸引潜在客群到访，形成客流规模的正向循环增长。

（2）商家集聚外部性，头部知名品牌的入驻能够提升街区整体档次，带动周边中小商铺客流增长，形成互补共生的品牌矩阵效应。

在轻资产运营模式下，运营方可通过精细化内容营销、常态化社群运营放大网络外部性，以低成本营销实现用户规模指数级增长，同时倒逼入驻商家持续优化产品与服务，提升街区自我更新、迭代升级能力，降低整体运营风险。

3. 核心竞争力理论

核心竞争力理论诞生于20世纪90年代，核心研究市场主体如何构建难以复制、可持续竞争的核心优势。区别于传统商业街区，网红商业街区的核心竞争力不再依托物业规模、地理位置等固化重资产优势，而是聚焦内容生产、品牌管理、数字化数据运营三大软性能力。

轻资产运营模式完全契合核心竞争力理论的核心逻辑，通过资源优化配置，将企业有限的人力、财力、物力集中于差异化核心业务，将物业运维、基础建设等非核心环节通过外包、合作模式落地，最大化放大核心竞争优势。

二、研究设计

（一）研究思路

本文选取2015-2022年我国30个不含港澳台的重点城市核心商业街区作为研究样本，构建包含盈利能力、客群活力、品牌价值三大维度的运营效益评价体系。运用主成分分析法对各维度基础指标进行降维处理，测算各城市商业街区各年度的维度综合得分。在此基础上，以轻资产运营水平为核心解释变量，构建面板数据回归模型，实证检验轻资产运营对网红商业街区三大核心运营维度的影响效应。

（二）变量选取与数据来源

1. 解释变量

结合现有研究成果与数据可获取性，本文选取品牌管理输出收入占运营总收入比重作为轻资产运营水平的核心衡量指标。该指标数值越高，代表街区运营方越少依赖物业租金、场地运营等传统重资产盈利模式，越侧重通过品牌授权、管理输出、标准赋能等轻资产方式获取收益，轻资产运营特征越显著。

2. 被解释变量

本文借鉴成熟研究框架，构建涵盖3个一级维度、18个基础指标的综合评价体系，全面衡量网红商业街区运营质量，具体指标构成如下：

（1）盈利能力维度，包含坪效、商铺出租率、平均租期、运营毛利率、单位面积运营成本5项基础指标，全方位覆盖街区空间利用效率、租赁经营稳定性、成本管控能力与整体盈利水平。其中单位面积运营成本为负向指标，其余为正向指标。

（2）客群活力维度，包含日均客流量、周末客流增幅、游客平均停留时长、二次到访率、社交媒体打卡量、客单价6项基础指标，综合反映街区客流规模、用户粘性、消费深度、社交传播热度等核心活力特征，所有指标均为正向指标。

（3）品牌价值维度，包含品牌入驻率、首店品牌数量、品牌续约率、大众点评评分、小红书笔记数量、抖音话题播放量6项基础指标，全面衡量街区品牌吸引力、品牌留存度、市场口碑与新媒体传播热度，所有指标均为正向指标。

3. 控制变量

为规避外部干扰因素对实证结果的偏差影响，结合商业街区运营的外部影响因素，最终选取4项控制变量：城市消费水平、交通便利度、区域竞争强度、创新投入水平。其中，城市消费水平以社会消费品零售总额占GDP比重衡量，交通便利度以地铁站点500米覆盖率衡量，区域竞争强度以周边3公里内同类商业项目数量衡量，创新投入水平以运营方年度营销推广费用占营收比重衡量。

4. 变量指标体系

5. 数据来源与处理

本文研究样本为2015—2022年国内30个重点城市核心商业街区，不含港澳台地区。原始数据来源于赢商网大数据、中指研究院商业地产数据库、大众点评API接口、新榜社交媒体监测平台、各城市统计年鉴及商业街区官方运营年报。

为保障数据统一性与实证准确性，本文对原始数据进行预处理：对单位面积运营成本、区域竞争强度两项负向指标，采用取倒数的方式转换为正向指标；针对各基础指标量纲、单位不统一的问题，运用Stata软件Z-score命令完成全域数据标准化处理，消除量纲差异对实证结果的干扰。

（三）主成分分析

主成分分析法的核心优势是在保留核心原始信息的基础上实现数据降维，可将多维度、复杂化的基础指标整合为少数核心公共因子，提炼指标核心经济意义。

为获取2015-2022年各城市商业街区三大维度的面板得分数据，本文对盈利能力、客群活力、品牌价值三个维度，分年度开展8次独立主成分分析。公共因子提取标准设定为累计方差贡献率超过80%，确保提取的主成分能够充分覆盖原始数据核心信息。

在得到各年度各维度主成分得分后，以单主成分方差占全部主成分总方差的比重为权重，测算各维度年度综合得分，具体公式如下：

F = Σ(i=1 to n) (Wi × Fi)

式中：F为维度综合得分；Fi为单主成分得分；n为提取的主成分数量；Wi为第i个主成分的方差权重。通过该公式最终得到样本期内各街区三大维度的标准化综合得分。

（四）回归分析

1. 回归模型设定

为精准检验轻资产运营水平对网红商业街区盈利能力、客群活力、品牌价值的差异化影响，本文构建双对数面板回归模型，具体设定如下：

lnY = lnα0 + α1 lnX + Σ(j=1 to 4) βj lnControlj + ε

式中：Y为三大维度综合得分，即被解释变量；X为轻资产运营水平，即核心解释变量；α1为核心解释变量回归系数；Controlj为4项控制变量；βj为控制变量回归系数；ε为随机残差项。

2. 数据处理与描述性统计

主成分分析所得的维度得分存在负值，代表该样本得分低于全样本均值，具备实际统计意义。为适配双对数模型回归要求，本文对所有维度得分数据进行平移处理，以各维度数据最小值的绝对值为基准，对全域数据统一加固定数值，实现所有数据正向化，保证回归结果有效。处理后各变量描述性统计结果如下表所示：

3. 回归结果分析

本文采用固定效应模型与随机效应模型开展面板数据回归分析，并通过Hausman检验筛选最优模型。检验结果显示，三组回归模型P值均为0，显著拒绝随机效应模型原假设，因此对盈利能力、客群活力、品牌价值的实证分析均采用固定效应模型，最终回归结果如下：

注：括号内为P值，*、**、***分别对应10%、5%、1%的显著水平。

根据实证结果可知，轻资产运营对网红商业街区运营存在差异化影响。在1%的显著性水平下，轻资产运营水平每提升1个百分点，街区盈利能力提升0.187个百分点，正向促进作用显著。核心原因在于轻资产模式规避了物业持有、基建投入带来的资金沉淀与折旧损耗，优化了资金配置结构，聚焦核心运营业务，有效提升资本回报率与盈利水平。

轻资产运营对客群活力的影响系数仅为0.045，未通过显著性检验。这表明轻资产运营无法直接带动客流规模、用户粘性与消费深度提升，客群活力更多依赖城市区位、交通配套、人口基数等先天硬件条件，轻资产模式对客群活力的带动存在较长传导周期，短期赋能效果不显著。

在5%的显著性水平下，轻资产运营水平每提升1个百分点，街区品牌价值提升0.168个百分点，正向提升效应显著。轻资产运营的核心盈利逻辑依托品牌输出与管理赋能，运营方为实现可持续变现，会持续投入资源开展品牌建设、业态优化与口碑维护，形成品牌价值持续累积的正向循环。

4. 稳健性检验

为验证实证结果的可靠性，本文更换核心解释变量衡量指标，以委托管理面积占总运营面积比重替代原指标，重新开展回归分析。稳健性检验结果显示，核心解释变量的系数方向、显著性水平与基准回归基本一致，系数数值波动幅度较小，充分说明本文轻资产运营与街区三大运营维度的影响关系结论稳健可靠，不存在实证偏差。

注：括号内为P值，*、**、***分别对应10%、5%、1%的显著水平。

三、结论与建议

（一）研究结论

本文以2015-2022年我国30个重点城市核心商业街区面板数据为研究样本，从盈利能力、客群活力、品牌价值三大维度构建运营质量评价体系，通过主成分分析、面板回归与稳健性检验，系统探究轻资产运营模式对网红商业街区可持续运营的影响效应。研究得出核心结论如下：

1. 轻资产运营对网红商业街区盈利能力存在显著正向促进作用，影响系数为0.187。轻资产转型能够优化企业资本配置，降低重资产运营成本，提升资金周转效率与整体盈利水平。

2. 轻资产运营对街区品牌价值具有显著正向提升效应，影响系数为0.168。品牌输出、管理赋能的核心运营模式，能够倒逼运营方持续深耕品牌建设，实现街区品牌价值的长效沉淀与迭代升级。

3. 轻资产运营对客群活力的提升效果未通过显著性检验，客群活力受区位交通、城市消费基础等硬件条件约束更强，轻资产模式对客流、用户粘性的赋能作用存在局限性与滞后性。

（二）发展建议

基于上述研究结论，结合当前国内网红商业街区运营痛点，从轻资产运营视角，提出助力网红商业街区可持续发展的优化路径。

1. 深化轻资产转型，优化资源配置效率

当前我国商业街区轻资产运营渗透率约32%，远低于美国65%的行业水平，转型空间巨大。各地商业街区运营主体应持续推进重资产剥离、轻资产升级，摒弃传统物业持有、重投入的粗放运营模式，重点培育品牌授权、运营管理、内容定制等核心轻资产能力。通过标准化运营体系输出，实现街区规模化、低成本扩张，依托轻资产模式放大商业运营价值，推动行业专业化、品牌化升级。

2. 精准配置运营资源，补齐客群运营短板

运营方需摒弃单一盈利导向的运营思维，充分发挥轻资产模式的资源灵活配置优势，平衡盈利提升、品牌建设与客群培育的协同发展。针对轻资产模式对客群活力赋能不足的问题，加大内容创新、数字化运营、社群维护的资源投入，建议将不低于15%的年度营收投入场景迭代、业态创新与用户精细化运营。通过打造差异化沉浸式场景、搭建私域用户体系、常态化开展主题活动，打破客流波动瓶颈，提升用户粘性与街区长期吸引力，实现三大运营维度协同提升。

3. 完善多方合作机制，构建长效运营体系

健全品牌方、物业业主方、运营方多元主体的合作机制，统一轻资产运营管理标准，完善收益分配、风险共担制度体系。通过规范化、标准化的合作模式，降低多方合作成本与行业重复建设损耗，充分激活各主体运营积极性。推动网红商业街区从短期流量变现转向长期价值运营，构建专业化、可持续、可复制的轻资产运营生态，全面提升城市网红商业街区的长效竞争力与可持续发展能力。